Cập nhật: 01/11/2026. Số liệu trong bài là của các đơn vị nghiên cứu thị trường, mỗi đơn vị có phạm vi và cách tính riêng.
Các báo cáo quý III/2026 công bố trong tháng 10 cho thấy cùng một xu hướng: giao dịch căn hộ ở Hà Nội và TP.HCM giảm, còn giá sơ cấp lẫn thứ cấp bắt đầu điều chỉnh sau thời gian dài đi lên. Với người đang tính mua nhà để ở, đây là thông tin đáng chú ý nhưng chưa đủ để kết luận “giá sẽ giảm sâu”. theai tổng hợp các con số chính, giải thích chúng có ý nghĩa gì và gợi ý cách chuẩn bị trước khi xuống tiền.
Bức tranh chung: hàng mở bán nhiều, người mua ít hơn
Theo báo cáo quý III/2026 của Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), cả nước có 31.844 sản phẩm nhà ở mở bán mới, trong đó căn hộ chiếm khoảng 67%. Số giao dịch thành công đạt 12.520 sản phẩm, tương ứng tỷ lệ hấp thụ 39,3%.
Nói cách khác, cứ 10 sản phẩm chào bán thì chưa tới 4 sản phẩm tìm được người mua trong quý. VARS IRE nhận định thị trường không đóng băng, nhưng thanh khoản phân hóa mạnh: dự án pháp lý rõ, hạ tầng hoàn thiện, giá trị sử dụng thực vẫn bán được; sản phẩm thiên về đầu cơ gặp khó.
Một khảo sát của Batdongsan.com.vn với 530 môi giới, được VOV dẫn lại, cũng ghi nhận 48% môi giới cho biết giao dịch giảm hơn 50% so với quý trước.
Hà Nội: giao dịch thấp nhất kể từ đầu năm 2024
Theo CBRE Việt Nam, Hà Nội có khoảng 6.200 căn hộ mở bán mới trong quý III/2026, giảm 28% so với quý II và giảm 40% so với cùng kỳ. Hơn một nửa nguồn cung mới đến từ khu vực Văn Giang (Hưng Yên). Lượng căn bán được đạt hơn 3.900 căn, giảm 33% so với quý trước và giảm 66% so với cùng kỳ, mức thấp nhất theo quý kể từ quý I/2024.
Về giá, CBRE ghi nhận giá sơ cấp bình quân toàn thành phố khoảng 86 triệu đồng/m² thông thủy (chưa gồm VAT, phí bảo trì và chiết khấu), giảm 9% so với quý II. Giá chào bán thứ cấp khoảng 60 triệu đồng/m², giảm 5% so với quý trước và 8% so với cùng kỳ, lần đầu giảm theo năm sau khoảng hai năm tăng nóng.
Áp lực chủ yếu đến từ nhóm nhà đầu tư dùng đòn bẩy cao khi lãi suất cho vay thả nổi tại một số ngân hàng lên 13–15%/năm. Một số chủ đầu tư đã chọn lùi lịch mở bán hoặc đưa ra gói lãi suất cố định tối đa 5 năm để hỗ trợ người mua.
TP.HCM: giá sơ cấp giảm nhẹ, thứ cấp chịu áp lực hơn
Theo số liệu CBRE được VOV và CafeLand đưa tin, 9 tháng đầu năm 2026 TP.HCM chỉ có 14.028 căn hộ mới mở bán, trong đó hơn 8.400 căn thuộc khu vực Bình Dương cũ. Tỷ lệ hấp thụ của nguồn cung mới trong quý III khoảng 45%, thấp hơn cùng kỳ năm trước.
Giá sơ cấp khoảng 75 triệu đồng/m² thông thủy, giảm 2,3% so với quý trước nhưng vẫn cao hơn khoảng 1% so với cùng kỳ. Giá thứ cấp khoảng 60 triệu đồng/m², giảm 4% so với quý trước. Riêng các dự án quy mô lớn, nhiều khách đầu tư, mức giảm có thể trên 10%. Ngược lại, dự án pháp lý hoàn chỉnh, cộng đồng cư dân ổn định giữ giá tốt hơn; phân khúc vừa túi tiền ở Dĩ An, Thuận An giao dịch ổn định hơn căn hộ cao cấp nội đô.
| Chỉ số quý III/2026 | Hà Nội | TP.HCM |
|---|---|---|
| Giá sơ cấp (CBRE) | ~86 tr/m², −9% so với quý II | ~75 tr/m², −2,3% so với quý II |
| Giá thứ cấp chào bán | ~60 tr/m², −5% so với quý II | ~60 tr/m², −4% so với quý II |
| Hấp thụ / giao dịch | Hơn 3.900 căn, −33% so với quý II | ~45% nguồn cung mới |
| Giá trung bình theo VARS IRE | 79,3 tr/m² | 88,3 tr/m² |
Những con số này nói gì với người mua?
1. Giá đang điều chỉnh, chưa phải giảm đồng loạt
Mức giảm lớn nhất tập trung ở Hà Nội và ở các dự án có nhiều nhà đầu tư cần bán ra. Tại TP.HCM, giá sơ cấp chỉ nhích xuống và vẫn cao hơn cùng kỳ. VARS IRE cho rằng giá sơ cấp có thể còn chịu áp lực tăng do chi phí phát triển dự án. Vì vậy, chờ “đáy” là cách làm khó đoán.
2. Người mua có thêm quyền đàm phán
Khi thanh khoản thấp, chủ đầu tư và người bán thứ cấp thường linh hoạt hơn về chiết khấu, tiến độ thanh toán và hỗ trợ lãi suất. Đây là lợi thế của người mua để ở, có tài chính chắc chắn.
3. Lãi suất là biến số lớn nhất
Mức thả nổi 12–15%/năm mà các báo cáo nhắc tới đang gây áp lực lên người vay nhiều. Gói lãi suất cố định dài hạn có thể giúp dễ dự tính dòng tiền, nhưng cần đọc kỹ điều kiện sau thời gian cố định và phí trả nợ trước hạn.
4. Cuối năm có thể sôi động hơn, nhưng đó mới là dự báo
VARS IRE dự báo quý IV/2026 có khoảng 25.000 giao dịch, gấp đôi quý III, nhờ yếu tố mùa vụ cuối năm, đầu tư công và hoàn thiện pháp lý. Đây là dự báo, không phải kết quả đã xảy ra.
Việc nên làm trước khi xuống tiền
- Tính ngân sách trả nợ an toàn: thử tính khoản trả hằng tháng với lãi suất sau ưu đãi, không chỉ lãi suất năm đầu.
- Đọc kỹ hợp đồng vay: biên độ thả nổi, thời gian cố định, phí trả nợ trước hạn. Tham khảo thêm bài “Mua nhà 0 đồng” quay lại: những khoản vẫn phải trả.
- So sánh giá: đặt giá sơ cấp cạnh giá chào bán thứ cấp cùng khu vực; lưu ý giá chào bán không phải giá giao dịch thật.
- Kiểm tra pháp lý: quyết định giao đất, giấy phép xây dựng, văn bản đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, bảo lãnh ngân hàng.
- Đàm phán và lưu chứng từ: mọi chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, cam kết tiến độ nên được ghi vào hợp đồng hoặc phụ lục.
Nếu bạn đang cân nhắc một căn hộ cụ thể và muốn kiểm tra pháp lý hoặc so sánh giá khu vực, hãy liên hệ đội ngũ theai. Bạn cũng có thể xem thêm các tin thị trường tại mục Tin tức và danh sách dự án.
Nguồn tham khảo
- Người Quan Sát – Hơn 31.800 sản phẩm nhà ở mở bán trong quý III/2026, tỷ lệ hấp thụ 39,3% (VARS IRE, 26/10/2026)
- Doanh nhân Pháp luật – Nguồn cung căn hộ Hà Nội quý III/2026 giảm 40% (CBRE)
- VOV – Thị trường căn hộ tại TP.HCM quý III/2026: sức mua giảm, thanh khoản thấp (17/10/2026)
- CafeLand – Thị trường căn hộ TP.HCM chững lại, giá bán bắt đầu giảm (17/10/2026)
- VOV – Thị trường bất động sản quý III/2026: giá hạ nhiệt, lượng giao dịch giảm (15/10/2026)
Nguồn được kiểm tra ngày 31/10/2026. Bài viết mang tính thông tin, không phải khuyến nghị đầu tư.
Ảnh đại diện: trungydang / Wikimedia Commons (CC BY 3.0, đã cắt khung và chỉnh màu nhẹ). Ảnh mang tính minh họa bối cảnh, không phải hình ảnh của dự án cụ thể nào trừ khi ghi rõ.