Cập nhật: 02/11/2026. Lưu ý: nội dung về Luật Đấu giá tài sản (sửa đổi) trong bài là dự thảo đang được Quốc hội xem xét, chưa có hiệu lực.
Sau giai đoạn đấu giá đất “nóng” ở nhiều tỉnh, không ít phiên đấu giá đất vùng quê nay vắng người, thậm chí không có hồ sơ đăng ký. Trong bài này, theai phân tích vì sao đấu giá đất hạ nhiệt, quy định đặt trước và chế tài bỏ cọc đang áp dụng, những gì có thể thay đổi, và người mua đất để ở nên chuẩn bị gì trước khi đặt tiền.
Đấu giá đất vùng quê hạ nhiệt: chuyện gì đang diễn ra?
Theo Tiền Phong (CafeBiz đăng lại ngày 30/10/2026), tại khu vực Lối Vại, thôn Thạch Vĩnh, xã Toàn Lưu (Hà Tĩnh), phiên đấu giá cuối tháng 7/2026 đưa ra 15 lô đất nhưng 13 lô diện tích 200 m² không có ai đăng ký. Hai lô còn lại (L-01 và L-15) phải tạm dừng do diện tích thực tế không khớp với số liệu công bố.
Địa phương đã tính lại giá khởi điểm theo bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành và lên lịch đấu giá lại vào ngày 05/11/2026:
| Lô đất | Giá khởi điểm cũ | Giá khởi điểm mới |
|---|---|---|
| 13 lô 200 m² | 3,096 tỷ đồng/lô | 2 tỷ đồng/lô |
| L-01 (245,8 m²) | Hơn 5,3 tỷ đồng | Hơn 2,9 tỷ đồng |
| L-15 (235,2 m²) | Hơn 4,3 tỷ đồng | Hơn 2,8 tỷ đồng |
Với 13 lô 200 m², phiên mới yêu cầu tiền đặt trước 600 triệu đồng/lô, bước giá 100 triệu đồng. Cũng theo nguồn này, một số lô tại Nghi Xuân, Cẩm Bình không có người đăng ký; có nơi chỉ đấu giá thành công khoảng 30–40% số lô đưa ra.
Vì sao người mua đứng ngoài?
- Giá khởi điểm cao so với khả năng chi trả: đại diện một tổ chức đấu giá ở Hà Tĩnh cho biết có nơi giá trong bảng giá khoảng 5 triệu đồng/m² nhưng giá khởi điểm lại hơn 10 triệu đồng/m².
- Chi phí vốn tăng: lãi suất vay cao hơn khiến người mua để ở cân nhắc kỹ hơn.
- Kỳ vọng tăng giá giảm: khi thị trường biến động, nhóm mua để lướt sóng rút lui, còn người mua thật chờ lô có vị trí và giá phù hợp.
Diễn biến này cho thấy giá trúng đấu giá ở một thời điểm không phải là “giá thị trường” bền vững. Muốn hiểu cách nhà nước xác định giá đất, bạn có thể đọc thêm bài bảng giá đất theo dự thảo Luật Đất đai sửa đổi.
Quy định đang áp dụng: đặt trước 10–50%, bỏ cọc bị cấm đến 5 năm
Nghị quyết 66.11/2026/NQ-CP do Chính phủ ban hành ngày 06/01/2026 xử lý vướng mắc trong đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất ở cho cá nhân. Theo các bản tóm tắt của VnEconomy và LuatVietnam:
- Tiền đặt trước tối thiểu 10%, tối đa 50% giá khởi điểm; mức cụ thể do địa phương quyết định trong phương án đấu giá.
- Người trúng đấu giá không nộp tiền dẫn đến kết quả bị hủy có thể bị cấm tham gia đấu giá đất ở từ 2 đến 5 năm; nộp không đủ bị cấm từ 6 tháng đến 3 năm.
- Quyết định cấm được đăng tải công khai và gửi Bộ Tư pháp để đưa lên Cổng Đấu giá tài sản quốc gia.
Dự thảo Luật Đấu giá tài sản sửa đổi: điều gì có thể thay đổi?
Dự thảo Luật Đấu giá tài sản (sửa đổi) đang được Quốc hội khóa XVI xem xét tại Kỳ họp thứ 2. Theo Dân chủ & Pháp luật (20/10/2026), dự thảo đề xuất tiền đặt trước từ 20% đến 50% giá khởi điểm với đấu giá đất ở cho cá nhân, đồng thời bổ sung quy định cấm người bỏ cọc tham gia đấu giá đất ở và không trả lại tiền đặt trước khi kết quả bị hủy do vi phạm.
Cơ quan thẩm tra cho rằng mức tối đa 50% khá cao, có thể ảnh hưởng đến khả năng tham gia, và đề nghị bổ sung căn cứ. Vì vậy các con số trên chưa phải quy định chính thức; người tham gia đấu giá vẫn áp dụng quy định hiện hành cho đến khi luật mới được thông qua và có hiệu lực.
Người mua đất để ở nên hiểu thế nào?
Thị trường hạ nhiệt có hai mặt. Mặt tích cực: giá khởi điểm điều chỉnh về sát bảng giá, ít đám đông đẩy giá, người mua thật có nhiều cơ hội hơn. Mặt rủi ro: lô đất ế có thể có lý do riêng như vị trí xa, hạ tầng chưa hoàn thiện, khó bán lại. Hãy định giá dựa trên nhu cầu sử dụng thực tế và khả năng tài chính dài hạn, không dựa vào kỳ vọng “trúng là lời”.
Việc nên làm trước khi tham gia đấu giá
- Đọc kỹ thông báo, quy chế và phương án đấu giá: diện tích, mục đích sử dụng, thời hạn, nghĩa vụ xây dựng.
- Ra thực địa, đối chiếu ranh giới, lối đi, điện nước; với lô từng phải dừng vì sai diện tích, hỏi rõ số liệu đã được xác định lại chưa.
- So sánh giá khởi điểm với bảng giá đất và giá giao dịch thực tế quanh khu vực.
- Tính tổng tiền: đặt trước, tiền trúng, lệ phí trước bạ, chi phí xây nhà. Nếu vay, tính trả nợ ở mức lãi suất sau ưu đãi.
- Đặt sẵn mức giá tối đa và dừng khi vượt ngưỡng.
- Nắm rõ hạn nộp tiền trúng đấu giá; bỏ cọc có thể mất tiền đặt trước và bị cấm tham gia đấu giá đất ở.
Bạn đang cân nhắc tham gia một phiên đấu giá đất và cần người cùng rà soát hồ sơ, tính toán tài chính? Hãy liên hệ theai để được hỗ trợ. Xem thêm diễn biến giá căn hộ quý III/2026 nếu bạn đang so sánh giữa mua đất và mua căn hộ.
Nguồn tham khảo
- CafeBiz (theo Tiền Phong) – Sau “sốt nóng”, đấu giá đất vùng quê trầm lắng, nhiều nơi “trắng hồ sơ” (30/10/2026)
- VnEconomy – Quy định về mức đặt cọc đấu giá đất áp dụng từ năm 2026 (07/01/2026)
- LuatVietnam – Cấm tham gia đấu giá quyền sử dụng đất đến 5 năm nếu không nộp tiền trúng đấu giá
- Cổng PBGDPL Cần Thơ – Bộ Tư pháp triển khai thi hành Nghị quyết số 66.11/2026/NQ-CP
- Dân chủ & Pháp luật – Nâng tỷ lệ đặt trước, bổ sung chế tài đủ mạnh đối với hành vi bỏ cọc (20/10/2026)
Nguồn được kiểm tra ngày 02/11/2026. Kết quả phiên đấu giá ngày 05/11/2026 tại xã Toàn Lưu chưa có tại thời điểm viết bài.
Ảnh đại diện: Wikimedia Commons (CC0). Ảnh mang tính minh họa bối cảnh, không phải hình ảnh của dự án cụ thể nào trừ khi ghi rõ.