Cập nhật: 31/10/2026. Đây là nội dung dự thảo đang được Quốc hội xem xét, chưa được thông qua. Quy định hiện hành vẫn áp dụng cho đến khi luật mới có hiệu lực.
Sáng 29/10/2026, Quốc hội thảo luận tại hội trường về dự án Luật Đất đai (sửa đổi). Một trong những điểm được tranh luận nhiều nhất là bảng giá đất: nên ban hành 3 năm hay 5 năm một lần, và ai quyết định hệ số điều chỉnh. Bảng giá đất là căn cứ tính tiền sử dụng đất, thuế, lệ phí và tiền bồi thường khi thu hồi đất. Vì vậy thay đổi này chạm trực tiếp đến túi tiền người dân và chi phí của doanh nghiệp. theai tóm tắt những gì đã rõ, những gì còn đang bàn, và việc người dân nên làm lúc này.
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang ở bước nào?
- 22/10/2026: Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng, thừa ủy quyền Thủ tướng, trình Quốc hội dự án luật. Dự thảo gồm 13 chương, 112 điều, ít hơn 3 chương và 148 điều so với Luật Đất đai 2024.
- 29/10/2026: Quốc hội thảo luận tại hội trường với 32 lượt đại biểu phát biểu và 4 lượt tranh luận. Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường Trịnh Việt Hùng giải trình.
- Tiếp theo: Chính phủ tiếp thu, chỉnh lý dự thảo, trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến, sau đó trình Quốc hội thông qua vào cuối Kỳ họp thứ hai. Theo lịch được báo chí công bố, dự kiến biểu quyết ngày 21/11/2026.
- Ngày có hiệu lực: chưa được công bố.
Bảng giá đất: hiện hành, dự thảo và đề xuất của đại biểu
| Phương án | Nội dung chính | Status |
|---|---|---|
| Hiện hành | Theo Luật Đất đai 2024 và Nghị quyết 254/2025/QH15 (hiệu lực từ 01/01/2026), HĐND cấp tỉnh quyết định bảng giá đất, áp dụng từ 01/01/2026 và sửa đổi khi cần thiết. | Đang áp dụng |
| Dự thảo của Chính phủ | HĐND cấp tỉnh quyết định bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K), định kỳ 3 năm một lần. Có thể sửa giữa kỳ khi hạ tầng, quy hoạch, địa giới hoặc tên, vị trí đường phố thay đổi. | Dự thảo |
| Một số đại biểu đề xuất | Bảng giá đất 5 năm một lần, sửa đổi trong kỳ khi cần; hệ số K rà soát ít nhất mỗi năm một lần. | Ý kiến thảo luận |
Đại biểu nói gì?
- Đại biểu Lê Văn Thế (Ninh Bình) đề nghị chu kỳ 5 năm, hệ số K rà soát ít nhất mỗi năm. Lý do: đất ở các tuyến đường, khu vực mới hình thành có thể chưa có trong bảng giá, nếu không bổ sung kịp sẽ khó tính nghĩa vụ tài chính và tiền bồi thường.
- Đại biểu Hoàng Quốc Khánh (Lai Châu) đề nghị HĐND tỉnh quyết định bảng giá đất cùng nguyên tắc, phạm vi điều chỉnh hệ số K; UBND tỉnh quyết định hệ số K trong phạm vi đó để linh hoạt hơn.
- Đại biểu Lê Hữu Trí (Khánh Hòa) lưu ý hệ số K có thể chênh lệch lớn giữa các địa phương, nhất là vùng giáp ranh. Ông đề nghị thống nhất nguyên tắc, phương pháp xác định trên cả nước và tăng công khai dữ liệu.
- Đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn (Hải Phòng) đề nghị sàng lọc dữ liệu, loại giao dịch bất thường khi định giá, và bổ sung quyền của người có đất bị thu hồi được đề nghị xem xét lại giá bồi thường.
Những thay đổi khác trong dự thảo liên quan đến giá đất
- Bỏ “giá đất cụ thể” và bỏ tổ chức tư vấn xác định giá đất. Giá đất được xác định dựa trên bảng giá đất và hệ số điều chỉnh.
- Bảng giá đất và hệ số K là căn cứ để tính các khoản thu từ đất, giá khởi điểm đấu giá, bồi thường khi thu hồi đất, và thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất.
- Dự án chậm sử dụng đất: chủ đầu tư phải nộp khoản tiền tăng dần theo thời gian chậm; quá 60 tháng chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi.
- Đất nông nghiệp bỏ hoang: dự thảo đưa ra khái niệm đất bỏ hoang và trường hợp thu hồi khi không sử dụng quá 24 tháng sau khi đã bị xử phạt.
- Bồi thường khi thu hồi đất ở: có thể bằng đất cùng mục đích, đất khác hoặc tiền; người dân có thể được tái định cư tại chỗ.
Người dân và nhà đầu tư bị ảnh hưởng thế nào?
Chu kỳ dài hơn giúp bảng giá ổn định, người dân và doanh nghiệp dễ dự tính chi phí, địa phương đỡ áp lực xây dựng bảng giá mỗi năm. Đổi lại, khi thị trường biến động, hệ số điều chỉnh sẽ là biến số quyết định. Vì thế cách xác định hệ số K, ai quyết định và mức độ công khai mới là điều cần theo dõi sát.
- Người sắp chuyển mục đích sử dụng đất, xin cấp sổ, tách thửa: tiền sử dụng đất và lệ phí phụ thuộc bảng giá và hệ số tại thời điểm tính, nên hãy hỏi rõ địa phương đang áp dụng bảng giá nào.
- Người có đất trong diện thu hồi: theo dõi quy định về quyền đề nghị xem xét lại giá bồi thường và các hình thức bồi thường.
- Người mua bán nhà đất: bảng giá đất là căn cứ tính thuế, lệ phí trước bạ; giá giao dịch thực tế vẫn do thị trường quyết định.
- Nhà đầu tư đất nền, dự án: lưu ý quy định thu hồi dự án chậm quá 60 tháng và đất bỏ hoang.
Việc nên làm ngay lúc này
- Không vội đưa ra quyết định mua bán chỉ dựa trên dự thảo; nội dung có thể thay đổi khi Quốc hội biểu quyết.
- Với hồ sơ đất đai đang làm, căn cứ quy định hiện hành và bảng giá đất địa phương đang áp dụng.
- Theo dõi kết quả biểu quyết (dự kiến 21/11/2026) và ngày luật có hiệu lực. theai sẽ cập nhật khi có văn bản chính thức.
Nếu bạn đang chuẩn bị giao dịch, chuyển mục đích hoặc cần kiểm tra pháp lý một thửa đất, hãy liên hệ đội ngũ theai để được hỗ trợ. Bạn cũng có thể đọc thêm bài “Mua nhà 0 đồng” quay lại: 6 khoản vẫn phải trả và các tin khác tại mục Tin tức.
Nguồn tham khảo
- Cổng TTĐT tỉnh Hà Tĩnh (theo VnExpress) – Chính phủ đề xuất điều chỉnh bảng giá đất 3 năm một lần (22/10/2026)
- Bnews – Luật Đất đai (sửa đổi) siết xử lý dự án chậm sử dụng đất
- Thông cáo báo chí số 12, Kỳ họp thứ hai, Quốc hội khóa XVI (Báo Lào Cai)
- Tạp chí Công Thương – Quốc hội thảo luận về Luật Đất đai (sửa đổi)
- CafeLand – Đề xuất bảng giá đất 5 năm điều chỉnh một lần, hệ số K rà soát hằng năm (30/10/2026)
- Nhân Dân – Nhiều thay đổi quan trọng trong chính sách đất đai từ 1/1/2026 (Nghị quyết 254/2025/QH15)
Nguồn được kiểm tra ngày 31/10/2026. Bài viết mang tính thông tin, không thay thế tư vấn pháp lý cho từng trường hợp cụ thể.
Ảnh đại diện: Diego Delso / Wikimedia Commons (CC BY-SA 3.0, đã cắt khung và chỉnh màu nhẹ). Ảnh mang tính minh họa bối cảnh, không phải hình ảnh của dự án cụ thể nào trừ khi ghi rõ.