Cập nhật: 01/11/2026. Đây là dự thảo và ý kiến đại biểu Quốc hội, chưa được thông qua. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 vẫn đang áp dụng.
Sáng 30/10/2026, Quốc hội thảo luận tại hội trường về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Phần được góp ý nhiều nhất là nhà ở hình thành trong tương lai, thường gọi là “nhà trên giấy”: tiền cọc, tiền giữ chỗ, bảo lãnh ngân hàng và việc mua bán lại hợp đồng. Đây là những khoản tiền người mua nộp sớm nhất và cũng dễ rủi ro nhất. theai tóm tắt quy định đang áp dụng, các đề xuất mới và những việc người mua nên làm ngay.
Dự thảo đang ở giai đoạn nào?
Dự án luật được thảo luận trong Kỳ họp thứ Hai, Quốc hội khóa XVI. Theo thông cáo báo chí của kỳ họp, phiên sáng 30/10 có 21 đại biểu phát biểu; Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh giải trình sau thảo luận. Theo báo Thị trường Tài chính Tiền tệ, dự thảo gồm 10 chương, 61 điều, ít hơn luật hiện hành 22 điều.
VnExpress cho biết Quốc hội dự kiến thông qua dự luật ngày 21/11/2026. Lịch này có thể thay đổi, và nội dung cuối cùng còn phụ thuộc vào việc tiếp thu, chỉnh lý sau thảo luận.
Luật hiện hành đang giới hạn tiền mua nhà trên giấy thế nào?
Trước khi bàn chuyện sửa, cần nắm “luật chơi” hiện tại. Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15, có hiệu lực từ 01/8/2024, đặt ra các mức trần sau:
- Đặt cọc: không quá 5% giá bán và chỉ được thu khi dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh (khoản 5 Điều 23).
- Thanh toán lần đầu: không quá 30% giá trị hợp đồng, tính cả tiền cọc (Điều 25).
- Trước khi bàn giao nhà: tổng số tiền không quá 70%; nếu bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thì không quá 50%.
- Khi chưa có giấy chứng nhận: bên bán không được thu quá 95%; phần còn lại trả sau khi bên mua được cấp giấy.
Dự thảo mới cơ bản giữ các nguyên tắc này: trần cọc 5% (khoản 5 Điều 18 dự thảo) và mức thu tối đa 95% khi người mua chưa có giấy chứng nhận (Điều 20 dự thảo). Điểm tranh luận là làm sao để các mức trần này không bị “lách”.
4 nhóm đề xuất đáng chú ý tại phiên thảo luận
1. Chặn tiền “giữ chỗ”, “đăng ký nguyện vọng” trá hình
Đại biểu Nguyễn Văn Huy (Hưng Yên) đề nghị liệt kê rõ hành vi bị cấm, gồm nhận tiền cọc, giữ chỗ, đăng ký nguyện vọng khi dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh. Đại biểu Dương Khắc Mai (Lâm Đồng) cho rằng phải xét theo bản chất khoản tiền, kể cả thu qua sàn phân phối, chứ không chỉ theo tên gọi “đặt cọc”.
Bộ trưởng Trần Hồng Minh giải trình rằng dự thảo đã cấm thu tiền đặt cọc khi dự án chưa đủ điều kiện, vi phạm xử lý theo pháp luật dân sự.
2. Phong tỏa tiền cọc và tách bạch bảo lãnh
Đại biểu Tô Ái Vang (Cần Thơ) đề xuất đưa khoản cọc vào tài khoản phong tỏa tại ngân hàng bảo lãnh, chủ đầu tư chỉ được rút khi dự án đủ điều kiện và đã ký hợp đồng mua bán. Đại biểu Trần Anh Tuấn (TP.HCM) đề nghị phân biệt việc ngân hàng chấp thuận bảo lãnh cho chủ đầu tư với thư bảo lãnh phát hành cho từng khách hàng; chủ đầu tư chỉ nhận tiền sau khi khách đã có thư bảo lãnh.
Đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn (Hải Phòng) đề nghị coi bảo lãnh là cơ chế mặc định; người mua chỉ từ chối khi có xác nhận riêng sau khi được giải thích đầy đủ.
3. Đề xuất cấm “lướt sóng” hợp đồng nhà trên giấy
Theo VnExpress, dự thảo hiện vẫn cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Đại biểu Lê Thanh Hoàn (Thanh Hóa) đề nghị bổ sung quy định cấm, đồng thời nghiên cứu lộ trình bán nhà khi công trình đã hoàn thành. Ông cũng đề xuất giới hạn số tiền thu đến khi bàn giao ở 70%, phần 30% còn lại thu khi người mua nhận nhà kèm giấy chứng nhận.
Quan điểm này chưa được thống nhất. Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (Hải Phòng) tán thành mở rộng loại hợp đồng được chuyển nhượng, nhưng yêu cầu mỗi lần chuyển nhượng phải được xác nhận, cập nhật trên hệ thống dữ liệu điện tử. Trên báo Tiền Phong, TS. Nguyễn Minh Phong cảnh báo nếu cấm hẳn, giao dịch có thể chuyển sang ủy quyền hoặc giấy tay, khó kiểm soát và dễ tranh chấp.
4. Minh bạch pháp lý từ lúc rao bán
Một số đại biểu đề nghị chủ đầu tư phải công khai giấy tờ đã có, giấy tờ còn thiếu và nghĩa vụ tài chính của dự án; đối chiếu danh mục căn hộ rao bán với hồ sơ đã duyệt. Bộ Xây dựng cho biết sẽ đẩy mạnh cơ sở dữ liệu nhà ở, thị trường bất động sản liên thông với dữ liệu đất đai, thuế, dân cư và bổ sung mã định danh điện tử.
| Nội dung | Luật 2023 (đang áp dụng) | Dự thảo / đề xuất tại Quốc hội |
|---|---|---|
| Tiền cọc | ≤ 5%, chỉ khi đủ điều kiện kinh doanh | Giữ 5%; đề xuất phong tỏa tại ngân hàng |
| Tiền giữ chỗ, nguyện vọng | Không được thu thay cọc khi chưa đủ điều kiện | Đề xuất cấm theo bản chất khoản tiền |
| Thu khi chưa có sổ | ≤ 95% giá trị hợp đồng | Giữ 95%; đề xuất 70% đến khi bàn giao |
| Chuyển nhượng hợp đồng | Được phép có điều kiện | Dự thảo vẫn cho phép; có ý kiến đề nghị cấm |
Ảnh hưởng tới người mua nhà để ở và nhà đầu tư
Người mua để ở có thể được bảo vệ tốt hơn nếu cơ chế phong tỏa tiền cọc, thư bảo lãnh cho từng căn và công khai pháp lý được đưa vào luật. Rủi ro “nộp tiền giữ chỗ rồi dự án mãi chưa mở bán” sẽ khó xảy ra hơn.
Người mua để bán lại hợp đồng cần thận trọng nhất. Nếu đề xuất cấm hoặc siết chuyển nhượng được tiếp thu, khả năng thoát hàng trước khi nhận nhà sẽ bị thu hẹp. Hiện chưa có gì chắc chắn, nhưng nên tính phương án giữ nhà đến khi bàn giao thay vì kỳ vọng bán lại sớm.
Những dự án chào bán với tiến độ đóng tiền nhẹ đầu kỳ cũng cần đọc kỹ; tham khảo thêm bài “Mua nhà 0 đồng” quay lại: những khoản vẫn phải trả. Cùng kỳ họp, Quốc hội cũng đang thảo luận dự thảo Luật Đất đai sửa đổi về bảng giá đất.
Việc nên làm trước khi xuống tiền mua nhà trên giấy
- Hỏi văn bản đủ điều kiện kinh doanh: yêu cầu xem văn bản của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh xác nhận dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai.
- Không nộp tiền khi chưa có văn bản đó, dù khoản tiền được gọi là giữ chỗ, thiện chí hay đăng ký nguyện vọng.
- Đòi thư bảo lãnh cho căn của mình: thư do ngân hàng phát hành cho bạn, không chỉ là văn bản ngân hàng đồng ý bảo lãnh cho chủ đầu tư.
- Đối chiếu tiến độ thanh toán: lần đầu không quá 30% (kể cả cọc), không quá 70% trước bàn giao, không quá 95% khi chưa có giấy chứng nhận.
- Đừng dựa vào kỳ vọng bán lại hợp đồng: theo dõi nội dung luật được thông qua trước khi lên kế hoạch tài chính.
Nếu bạn đang cân nhắc một dự án cụ thể và cần kiểm tra hồ sơ pháp lý, tiến độ thanh toán, hãy liên hệ đội ngũ theai. Các tin pháp lý và thị trường khác được cập nhật tại mục Tin tức.
Nguồn tham khảo
- VietnamPlus – Thông cáo báo chí số 13, Kỳ họp thứ Hai, Quốc hội khóa XVI (30/10/2026)
- VnExpress – Đại biểu Quốc hội: cần cấm “lướt sóng” hợp đồng mua nhà ở trên giấy (30/10/2026)
- Nhân Dân – Sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản: đề xuất siết đầu cơ, thao túng thị trường (30/10/2026)
- Báo Công Thương – Đại biểu đề nghị kiểm soát tiền cọc, gỡ vướng chuyển nhượng dự án (30/10/2026)
- Bnews (TTXVN) – Ngăn chặn đưa bất động sản vào giao dịch khi chưa hoàn thiện hồ sơ pháp lý (30/10/2026)
- Thị trường Tài chính Tiền tệ – Quốc hội thảo luận Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) (30/10/2026)
- Tiền Phong – Lợi bất cập hại nếu cấm chuyển nhượng hợp đồng mua nhà hình thành trong tương lai? (01/11/2026)
- LuatVietnam – Quy định đặt cọc không quá 5% giá bán nhà ở hình thành trong tương lai
- Tạp chí Luật sư Việt Nam – Tiến độ thanh toán hợp đồng mua nhà ở hình thành trong tương lai
Nguồn được kiểm tra ngày 01/11/2026. Bài viết mang tính thông tin, không phải tư vấn pháp lý cho từng trường hợp.
Ảnh đại diện: trungydang / Wikimedia Commons (CC BY 3.0, đã cắt khung và chỉnh màu nhẹ). Ảnh mang tính minh họa bối cảnh, không phải hình ảnh của dự án cụ thể nào trừ khi ghi rõ.